Imóvel irregular, obra parada, auto de infração.
Matrícula que não fecha com o que existe no terreno, construção sem habite-se, projeto sem decisão na Prefeitura, licença negada, embargo do fiscal. É um problema de papel, e é o papel que impede vender, financiar, integralizar em holding e operar. A saída costuma ser administrativa antes de ser judicial, e quase sempre há prazo correndo.
Quando o assunto aparece
Regularização imobiliária
A matrícula é a identidade jurídica do imóvel, e o que não está nela não existe para o comprador, para o banco e para quem faz auditoria antes de assinar. Quando o registro não reflete a realidade, o bem deixa de circular: a venda não fecha, o financiamento não sai, a integralização na holding trava e o imóvel não serve de garantia.
O trabalho é levar o imóvel à situação registrária correta, pela via extrajudicial sempre que ela estiver aberta, por ser a mais curta, e pela judicial quando for a única.
Licenciamento e passivo ambiental
A exigência de licença prévia para construir, instalar, ampliar e operar atividade que usa recurso ambiental está no art. 10 da Lei 6.938/1981, e a fiscalização vem do município, do Estado ou da União conforme a competência fixada na Lei Complementar 140/2011. Saber qual órgão é o competente costuma ser o primeiro ponto de defesa, porque autuação lavrada por quem não tinha atribuição é vício de origem.
Obra travada: o calendário vem antes do mérito
Em Sorocaba, o Código de Obras (Lei 13.193/2025) fixa 40 dias corridos para a Prefeitura analisar o requerimento protocolado e prevê que, decorridos 120 dias sem decisão, a obra pode ser iniciada. O alvará, por sua vez, decai em dois anos, e a revalidação tem de ser pedida dentro da vigência, não depois dela.
Como conduzimos
Lemos o documento que chegou (o auto, a notificação, o indeferimento, a matrícula) e fixamos o calendário: o que vence, quando, e com que efeito.
Levantamos a situação real do imóvel e do processo administrativo, no registro de imóveis, na Prefeitura e no órgão ambiental.
Apresentamos os caminhos possíveis, administrativo, extrajudicial ou judicial, com o custo e o risco de cada um, e a recomendação da casa. A decisão é de quem dirige o negócio.
Conduzimos o procedimento até o documento final: a matrícula corrigida, a licença emitida, o habite-se, o arquivamento do auto ou a decisão judicial.
Perguntas frequentes
Dá para regularizar uma construção que já foi feita sem alvará?
Em regra sim, por procedimento de regularização perante a Prefeitura, com projeto, responsável técnico e o recolhimento devido. O que muda de caso para caso é o que a legislação urbanística admite manter e o que precisa ser adequado, e isso se verifica antes de protocolar.
A Prefeitura pode deixar o projeto parado por tempo indeterminado?
Não. Em Sorocaba, o Código de Obras fixa 40 dias corridos para a análise do requerimento e prevê que, decorridos 120 dias sem decisão, a obra pode ser iniciada, desde que feita a comunicação prévia que a própria lei exige.
Recorrer de um auto de infração ambiental suspende a medida aplicada?
Depende da norma que rege o procedimento e da fase em que ele está. Há hipóteses em que o recurso não suspende por si o efeito da medida, como ocorre com o embargo de obra, e por isso a primeira providência é ler o auto e medir os prazos antes de definir a estratégia.
Traga o documento que chegou
Com a matrícula, o auto de infração ou o protocolo em mãos, dá para dizer em que fase o assunto está, o que vence primeiro e quais são os caminhos possíveis.