Assessoria jurídica para quem administra o condomínio e a associação.
Síndico, administradora e diretoria decidem sobre orçamento, cobrança, contratos, funcionários e obras em nome de dezenas ou centenas de proprietários, e respondem por cada uma dessas decisões. A assessoria contínua dá segurança a quem decide e previsibilidade a quem paga a conta, em condomínios edilícios, condomínios de lotes, loteamentos de acesso controlado e associações de moradores, em todo o território nacional.
Quando o assunto aparece
O que a assessoria cobre
O trabalho é acompanhar a administração de forma contínua, e não só quando o problema chega ao Judiciário. A maior parte dos litígios de condomínio e de associação nasce de uma convocação mal feita, de uma cláusula que a convenção ou o estatuto não previu ou de uma cobrança sem a documentação que a sustenta, e tudo isso se resolve antes.
Condomínio e associação não são a mesma coisa
O condomínio edilício e o condomínio de lotes são regidos pelo Código Civil e pela convenção, e o condômino responde pelas despesas comuns na proporção da sua fração ideal. A contribuição prevista na convenção ou aprovada em assembleia, documentalmente comprovada, é título executivo extrajudicial, o que permite ao condomínio ir direto à execução, sem passar antes por uma ação de cobrança.
A associação de moradores é pessoa jurídica regida pelo estatuto, e quem decide os rumos dela são os associados, em assembleia convocada na forma que o próprio estatuto fixa. É o desenho comum dos loteamentos de acesso controlado, e nele a pergunta que define a estratégia de cobrança é outra: quem está obrigado a contribuir.
Assembleia: onde o conflito nasce ou se resolve
A validade de quase tudo o que o condomínio e a associação decidem depende da assembleia: quem convocou, com que antecedência, por qual meio, com que pauta e com que quórum. A regra matriz é a convenção ou o estatuto, e é por ela que se prepara o edital e se defende a deliberação quando alguém a contesta.
A assembleia eletrônica é admitida nos dois casos, desde que preservados os direitos de participação, voz e voto, e o edital precisa dizer como será o acesso e como os votos serão colhidos. O síndico é eleito pela assembleia por prazo de até dois anos, renovável, e mandato de diretoria vencido ou ata sem registro são pontos que convém regularizar antes que alguém os use para questionar a gestão.
Como conduzimos
Lemos a convenção, o regimento ou o estatuto, as últimas atas e a posição da inadimplência, e identificamos o que a gestão atual tem de exposto.
Fixamos o calendário: mandatos, assembleias, contratos que vencem e prazos de cobrança.
Apresentamos os caminhos possíveis, com o custo e o risco de cada um, e a recomendação da casa. A decisão é da assembleia e de quem administra.
Acompanhamos a execução de forma contínua: o parecer, a minuta, a assembleia, a cobrança e o processo, quando ele vier.
Perguntas frequentes
O condomínio pode executar a cota em atraso direto, sem ação de cobrança?
Sim. A contribuição ordinária ou extraordinária prevista na convenção ou aprovada em assembleia, documentalmente comprovada, é título executivo extrajudicial (art. 784, X, do CPC). A força da execução depende da documentação: a convenção, a ata que aprovou o valor e o demonstrativo do débito.
A associação de moradores pode cobrar de quem não é associado?
Só nas hipóteses fixadas pelo STF no Tema 492: a partir da Lei 13.465/2017, ou de lei municipal anterior que discipline a questão, do proprietário que já tinha o lote e aderiu ao ato constitutivo, ou do novo adquirente quando o ato constitutivo da obrigação já estava registrado no Registro de Imóveis. Fora delas, a cobrança de quem não se associou não se sustenta.
A assembleia pode ser feita de forma online?
Sim. No condomínio, o Código Civil admite a assembleia eletrônica desde que a convenção não a proíba e que sejam preservados os direitos de voz, de debate e de voto; na associação, ela é admitida respeitados os direitos de participação e de manifestação. O edital precisa trazer as instruções de acesso e a forma de coleta dos votos.
Traga a convenção, o estatuto ou a última ata
Com o documento em mãos, dá para dizer onde a gestão está exposta, o que vence primeiro e como organizar a cobrança e as próximas assembleias.