ITBI na holding: o STF decidiu que o imposto não era devido, e quem pagou pode pedir de volta

Por José Roberto Valezin Netto, advogado e sócio, OAB/SP 361.101

Publicado em 25/10/2026 · Atualizado em 29/10/2026

A holding que pagou ITBI para receber os imóveis da família no capital social pode ter pago um imposto que não devia. Em 20 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal decidiu, no Tema 1.348 de repercussão geral, que a imunidade do ITBI na integralização de capital vale para qualquer empresa, inclusive a que aluga, compra ou vende imóveis. Era exatamente esse o argumento das prefeituras para cobrar o imposto da maior parte das holdings patrimoniais.

Quem pagou nos últimos cinco anos pode pedir a devolução, com correção. E há um motivo para não deixar para depois, explicado mais abaixo.

O que o STF decidiu

A Constituição imuniza do ITBI a transferência de imóveis para o capital de uma empresa (art. 156, § 2º, I), mas o mesmo dispositivo traz uma exceção para quando a atividade preponderante da empresa é a compra e venda, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil. Com base nela, as prefeituras passaram a cobrar o imposto de holdings que alugam os imóveis da família ou que têm a compra e venda no objeto social, o que alcança a maioria das holdings patrimoniais.

O STF afastou essa leitura na integralização. A tese fixada, com o texto oficial, é esta:

"A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão."

Na decisão, o Tribunal registrou que a imunidade vale "independentemente da atividade preponderante" da empresa, "inclusive quando se tratar de compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil" (STF, RE 1.495.108/SP, Rel. Min. Edson Fachin, julgamento concluído em 20/10/2026).

Quem pode pedir o ITBI de volta

• Holding que pagou ITBI para integralizar imóvel porque a prefeitura entendeu que a atividade dela era imobiliária (locação, compra e venda ou administração de imóveis próprios).
• Empresa que teve a imunidade negada depois da integralização, quando a prefeitura voltou a examinar a atividade da empresa nos anos seguintes e cobrou o imposto.
• Família que pagou para não travar o registro, mesmo discordando da cobrança: o pagamento feito para conseguir o registro no cartório também pode ser pedido de volta.

O prazo é de cinco anos contados de cada pagamento (Código Tributário Nacional, art. 168, I). Guia paga até outubro de 2021 já ficou fora do prazo, e a paga no fim de 2021 vence nos próximos meses: quanto mais antiga a guia, mais urgente o pedido.

Os limites da decisão

• Só a integralização de capital. A tese trata da entrada dos imóveis no capital da empresa. Fusão, incorporação, cisão e extinção da empresa continuam com a regra antiga da atividade preponderante.
• Só até o valor do capital. O STF já havia decidido, no Tema 796, que a imunidade não cobre o valor dos imóveis que exceder o capital social integralizado. Quando a prefeitura cobra sobre a diferença entre o valor de referência dela e o valor que entrou no capital, a discussão é outra, sobre a base de cálculo, e precisa ser vista caso a caso.
• Ressalva de simulação ou fraude. A prefeitura ainda pode tentar provar que a holding foi montada só para não pagar o imposto. O que protege a família é o propósito real da holding, como planejamento sucessório, gestão do patrimônio e organização da família, estar documentado.

Por que não deixar para depois

O julgamento terminou, mas o acórdão ainda não foi publicado. Depois da publicação, os municípios podem pedir ao STF que limite os efeitos da decisão no tempo, a chamada modulação. Em casos tributários anteriores, quando o STF modulou, costumou preservar quem já tinha ação proposta até certa data, como fez na exclusão do ICMS da base do PIS e da Cofins. Não há como saber se haverá modulação nem qual será a data de corte, mas quem já estiver com o pedido em andamento tende a estar do lado protegido.

Para quem vai montar a holding agora

A decisão também muda o planejamento. A holding pode ter a locação e a compra e venda de imóveis próprios no objeto social sem perder a imunidade na integralização, o que antes obrigava a escolhas artificiais no contrato social. Continuam valendo duas atenções: o valor dos imóveis precisa caber no capital, e o propósito da holding precisa estar documentado desde o início.

O que conferir na sua holding

1. As guias de ITBI pagas nos últimos cinco anos na integralização de imóveis, com a data de cada pagamento.
2. O contrato social ou a alteração que registrou a integralização, com o valor atribuído a cada imóvel e o capital social.
3. A base que a prefeitura usou para cobrar: o valor que entrou no capital ou um valor de referência maior.
4. Se houve negativa da imunidade ou cobrança posterior, e por qual motivo.
5. O propósito da holding: planejamento sucessório, doação de quotas, acordo de sócios ou outros documentos que mostrem para que ela existe.

Com as guias pagas e o contrato social da holding, conseguimos dizer quanto pode ser pedido de volta e qual parte do valor está coberta pela decisão do STF. Estamos à disposição para essa conversa.

Perguntas frequentes

A holding com atividade de locação paga ITBI para integralizar imóvel?

Não, segundo o STF. No Tema 1.348, julgado em 20/10/2026, o Tribunal fixou que a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada e indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada simulação ou fraude à lei. A imunidade continua limitada ao valor do capital social integralizado (Tema 796).

Quem pagou ITBI na integralização pode pedir o dinheiro de volta?

Pode, no prazo de cinco anos contados de cada pagamento (CTN, art. 168, I), com correção. O pedido alcança o imposto pago sobre o valor que entrou no capital; a cobrança sobre valor acima do capital tem discussão própria.

A decisão vale para cisão, fusão ou extinção da empresa?

Não. A tese do Tema 1.348 trata só da integralização de capital. Nas demais hipóteses do art. 156, § 2º, I, da Constituição, a regra da atividade preponderante continua valendo.

Por que pedir logo?

O acórdão ainda não foi publicado, e depois disso os municípios podem pedir ao STF que limite os efeitos da decisão no tempo. Em modulações tributárias anteriores, o STF costumou preservar quem já tinha ação proposta até certa data.